楼市热点
聚焦楼市取消指导价
编者按今年以来，郑州、沈阳、兰州、宁德等城市明确不再实施新建商品住房销售价格指导，即取消销售限价。多地取消新建商品住房的销售价格指导政策，意味着开发企业自主定价的空间更大，房地产市场将逐步走向高度市场化，这将如何影响房地产市场以及购房者？本期地产周刊聚焦楼市取消指导价，促进市场平稳健康发展。
■ 中国经济时报记者周雪松 截至目前，多个城市已不再对新建商品住房销售价格进行指导，即取消销售限价，房价逐渐市场化。比如，郑州市明确规定，开发企业可自主定价销售商品房。 接受中国经济时报记者采访的业内人士和专家表示，取消新建商品房指导价给予开发商更大的定价自由空间，可以更好地提高去化率和回款率。另外，也鼓励市场“优质优价”，提升优质项目的盈利空间与预期。
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“金九银十”降价促销力度可能加大
7月的最后一天，郑州宣布取消商品房指导价。8月初，信阳也官宣取消商品住房销售价格指导，开发企业可自主定价销售商品房。 克而瑞集团董事长丁祖昱在接受中国经济时报记者采访时表示，事实上，在房价方面，很多城市早就是房企自主定价了。 据不完全统计，2024年至今，至少已有11个城市取消或放松限价，如沈阳、宁德、阳江、大理、珠海、芜湖、淮南等。之前，成都、合肥等热点城市也出台了类似政策。 泰禾集团副总裁全忠对中国经济时报记者表示，取消新建商品房指导价政策很好，应该由市场调节的尽量回归市场。 “限价的作用是，在市场上升期可以有效抑制房价上涨，在市场下行期则可防止房价过快下跌。”丁祖昱指出，在当前多地取消或放松限价的趋势下，未来新房价格也将逐步回归市场化。 建诚智库首席研究员何田在接受中国经济时报记者采访时表示，从楼市最新数据来看，楼市政策仍需要持续优化调整。8月15日，国家统计局公布了1—7月全国房地产市场基本情况，7月份，全国商品房销售面积下降18.6%、销售额下降24.3%，降幅依然较大。 虽然商品房销售已经连续三个月出现降幅收窄，但房企投资额下降10.2%，施工下降12.1%，降幅比上月都扩大了0.1个点；已完工还没卖出的房子高达7.4亿平方米，在历史高位上继续上升，显示出房企投资信心不足，供需不平衡态势仍在持续。 何田对中国经济时报记者表示，楼市即将迎来“金九银十”，取消新建商品房指导价之后，预计房地产企业推盘力度将加大，将会积极主动促销，降价和促销力度有可能加大，以把握阶段性去化热点，提升全年业绩。 丁祖昱认为，取消新建商品房指导价，一方面能够给予开发商更大的定价自由空间，可以更好地提高去化率和回款率，另一方面鼓励市场“优质优价”，提升优质项目的盈利空间与预期。 中指研究院市场研究总监陈文静对中国经济时报记者表示，2021年下半年以来，随着房地产市场环境的变化，限价政策带来的负面影响进一步凸显。价格倒挂使得市场价格体系出现了扭曲，无法真实反映市场的供求关系和价值。在这种情况下，市场信号失真，不利于市场的健康发展，违背了政策初衷；限制价格下跌幅度也导致房企销售不畅，资金回笼受阻。与此同时，近两年监管部门多次强调要建设“好房子”，也需要匹配的政策给予支持。在多种因素的影响下，各地对限价政策进行了优化。 在陈文静看来，取消销售限价有助于企业合理定价去库存，帮助企业加快回笼资金，缓解资金压力。 某地产集团副总裁张岩在接受中国经济时报记者采访时表示，实际上，不少项目早已降价，因此，取消新建商品房指导价短期内不会给市场带来太大波动。
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短期市场不会有太大变化
在市场低迷的情况下，取消商品住房销售价格指导后，是否会对市场产生更加不利的影响？从中国经济时报记者调查来看，不必过多担忧。有房企相关人士对中国经济时报记者明确表示，“我们的项目不会降价，因为降价不是好办法。” 对于取消新建商品房指导价后，某些区域比较稀缺的项目房价会不会上涨也引发关注。有房地产企业内部人士在接受中国经济时报记者采访时表示，取消新建商品房指导价后，不排除个别稀缺项目涨价，但整体来看，放开价格限制后，短期内房价不会普遍上涨。 唐山市某房地产企业相关负责人甄力在接受中国经济时报记者采访时表示，实际上，过去楼市实行的指导价对于限制房价的上涨和下跌作用都是有限的。不过，现在多地取消新房指导价表明了一种积极态度。 同时，甄力也透露房企不太愿意降价。“现在像唐山这样的三、四线城市，房价应该到底部了。如果房企降价，只是解决现金流问题。” 在北京周边从事房地产销售工作的侯超对中国经济时报记者表示，楼市低迷与大经济环境有关，当前提振市场信心是关键。 全忠告诉中国经济时报记者，取消新建商品房指导价给房地产市场带来的好处是，房企可以根据产品的市场接受度，采取相应的灵活应对策略，加大销售力度。在房地产市场供大于求的情况下，“以价换量”是大势所趋。 陈文静认为，多地取消销售限价，价格回归市场更有利于开发企业打造适合当地住房需求的好产品，是积极响应政策鼓励企业建设“好房子”的表现。 从不同城市房价趋势来看，一线城市短期房价仍有下行压力，但随着限制性政策进一步优化调整，政策效果或将逐渐显现，房价依然具备支撑力，有望逐渐筑底恢复。整体来看，当前房价筑底企稳仍需要政策端持续发力。 丁祖昱也认为，取消新建商品房限价后，短期来看，房地产市场不会有太大变化，到今年年底的时候再观察一下，或许能见分晓。
图片来源：摄图网授权
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